LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO NOTARIAL Y JUDICIAL

¿QUE ES LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL?

INDICE DE CONTENIDOS

Es el procedimiento no contencioso para solicitar a un Notario Público la declaración de propiedad de un bien inmueble (predio), a partir de la posesión del mismo durante el periodo de tiempo y formas establecido por ley aquí explicada.

Es un procedimiento más rápido que la prescripción judicial, por lo que se recomienda en la mayoría de casos donde no habrá oposición, es decir, cuando no existan disputas sobre el referido bien, ya que de haberlo el notario, una vez recibida la oposición, se inhibirá de seguir con el procedimiento.

En este procedimiento la solicitud se hace al Notario acompañando un expediente técnico legal (igual que en la vía judicial). El notario revisa el cumplimiento de todas las formalidades y de estar conforme, solicita anotación preventiva en la partida registral del inmueble, realiza las publicaciones en medios de prensa escrito y luego de los plazos de ley envía a los registros públicos el respectivo parte notarial para la inscripción definitiva de la prescripción y otros actos solicitados.

TIPOS DE PREDIOS QUE SE PUEDEN PRESCRIBIR POR LA VÍA NOTARIAL Y CONSIDERACIONES IMPORTANTES A TENER EN CUENTA

La Prescripción Adquisitiva Notarial solo procede por esa vía si se trata de Predios urbanos o en casos especiales cuando:

El predio cuenta con proyecto aprobado de Habilitación Urbana con construcción simultánea.
El Predio no cuenten con proyecto de Habilitación Urbana, pero que se puede acreditar zonificación urbana.
Esto se acredita con: Certificado de Zonificación y Vías
o Certificado de Parámetros Urbanísticos emitidos por la respectiva Municipalidad.

El presente trámite comprende también a terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones.

En caso de predios rurales o eriazos, el procedimiento necesariamente es por la vía judicial.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL LEY MARCO

La Prescripción Adquisitiva de Dominio por la vía notarial surgió a instancias del artículo 21 de la Ley 27157 y fue establecida con la Ley 27333.

Cabe aclarar que la prescripción adquistiva se encuentra desde hace mucho en el Codigo Civil Peruano y en el Codigo Procesar Civil, y se tramita por la vía judicial y sigue estando vigente, y es a donde se recurre cuando la vía notarial ha fallado por oposición, algo que se aclarará más adelante.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL COSTOS

Los costos para la prescripción adquisitiva de dominio via notarial los podemos dividir en tres: i) Costos por la elaboración del Expediente Técnico Legal, solicitud y seguimiento; ii) Costos del Notario; y, iii) Costos Administrativos (tramites, derechos, etc.).

i) El expediente técnico-legal son elaborados y suscritos por abogado colegiado para la parte legal, y por un ingeniero o arquitecto colegiados para parte técnico que basicamente son la elaboración de los planos de Ubicación y Localización, Perímetrico y la Memoria Descriptiva. Esto tambien tiene costo promedio de S/ 8,000, pero mucho depende de la complejidad.

Otro costo más. Si es que la edificación existente en el predio a prescribir, no tiene Declaratoria de Fabrica, se necesitara la participación de un Verificador para elaborar un expediente de Regularización vía Ley 27157.

ii) El costo del notario, se establecen por la libre competencia. El costo promedio es S/ 8,000 en Lima Metropolitana.

iii) Los costos administrativos, en el caso más simple, y que es asumido usualmente por propietario/cliente son: derechos por visación de planos municipal, copia certificada de la partida registral y derechos registrales de inscripción. Pero nuevamente, mucho depende de la complejidad.

Cualquier servicio de presecripción adquisitiva de dominio, regularización de Declaratoria de Edificación y en general de Saneamiento Fisico Legal, son casuisticos, multiciplinarios y es muy usual que siempre haya una caracteristica especial. Por ello es un error pedir precio sin someter a revisión el caso.

REQUISITOS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITVA DE DOMINIO

Las formalidades legales que deberá cumplir la solicitud de Prescripción Adquisitiva de Dominio que se presentará al Notario están basadas en lo dispuesto por el Código Procesal Civil en dicha materia, y las disposiciones generales de la Ley 26662 en compatibilidad con la Ley 27157 y la Ley 27333.

Para conocimiento general, la solicitud contiene información documentada: i) formalidades de ley, ii) Documentos que acreditan la posesión, y, iii) Expediente con información técnica del predio.

Formalidades Legales en la Solicitud de Prescripción Adquisitiva de Dominio

Tiempo de Posesión: Indicar el tiempo de la posesión del demandante y en caso de herederos la de sus causantes. En caso de justo título Indicar la fecha y forma de adquisición.

Titular Registral: Indicar todos los titulares que aparecen con derechos inscritos en la partida registral.

Importante:
En caso de que el inmueble no este inscrito en los Registros Públicos el procedimiento se tramitara como Formación de Título Supletorio y en ese caso se deberá proporcionar el Nombre y dirección de su inmediato transferente, de los anteriores a este o de sus respectivos sucesores.

Propietarios y/o Ocupantes de los predios colindantes: Nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.

Elementos Probatorios de la Posesión: Es decir, sobre qué elementos se acredita la posesión (ver documentos anexos). Como parte de estos elementos probatorio están los testigos.

Declaración de los Testigos: Estos deben ser no menos de 3 (tres) ni más de 6 (seis) personas mayores de 25 (veinticinco)
años de edad, quienes declararán que conocen al solicitante y especificarán el tiempo en que dicho solicitante viene poseyendo el inmueble. Leer nota al final.

Notificaciones: Es muy importante proporcionar correctamente la dirección para los efectos de realizarse las notificaciones de ley de: los solicitantes, los testigos, los colindantes y los titulares registrales.

Firmas: La solicitud debe ser firmada por abogado colegiado y por todos los solicitantes. También será firmada por los testigos.

Anexos y Medios Probatorios para acreditar Posesión en la Prescripción Adquisitiva de Dominio Notarial

Copia Certificada completa de la Partida Registral del Inmueble que va a ser materia de la prescripción adquisitiva. También sirve un Certificado Registral Inmobiliario (CRI). Lo que la ley pide en particular es que la información corresponda a mínimo los últimos 10 años recientes.
En el caso que uno o más de los titulares registrales sean una persona jurídica, se acompañará Copia literal completa de la partida registral de la persona jurídica.
Cuando el predio no esté inscrito en los Registros Públicos se deberá adjuntar Certificado de Búsqueda Catastral tramitado en la SUNARP.
Recibos y pagos de los suministros de agua y/o luz y/o teléfono y/o otro servicio público de los últimos 10 años. Originales.
Recibos de pago del impuesto Predial, HR y PU de los últimos 10 o 5 años dependiendo. Originales.
Copia simple de documento de identidad del solicitante y los testigos, vigente y con la constancia de la última votación.

Expediente Técnico en la Prescripción Adquisitiva de Dominio Notarial

A la solicitud y los documentos probatorios se debe acompañar planos y memorias realizadas por profesionales competentes y visadas por la municipalidad distrital. Se describirá el bien con la mayor exactitud posible y de ser el caso se puede regularizar edificaciones. En ese sentido se acompañará lo siguiente:
Plano de ubicación y localización,
Plano perimétrico,
Memoria descriptiva.
Todo suscrito por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente, según la naturaleza del bien.
y, cuando sea el caso, certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien.
Si en predio tiene edificación no declarada o realizada sin licencia de construcción se presenta documentación requerida para la regularización e inscripción de la Declaratoria de Edificación; de esto se encarga un Verificador del Registro de Predios.

QUÉ PASOS TIENE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO NOTARIAL

Para conocimiento general, se presenta a continuación, las etapas de un procedimiento de prescripción adquisitiva notarial, desde la presentación de la solicitud al notario. (Se entiende que el trabajo en sí, empieza antes, con la preparación de los documentos que forman parte de la solicitud.)

Recepción y Revisión de la Solicitud de Prescripción Adquisitiva

Recibida la solicitud, el Notario verificará que la misma contenga los requisitos previstos en los incisos 1), 2) y 3) del Artículo 505 del Código Procesal Civil, y la identidad de los participantes.

Emisión de Oficios para Publicaciones

El Notario mandará a publicar un resumen de la solicitud, por 3 (tres) veces, con intervalos de 3 (tres) días hábiles en el Diario Oficial El Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional. En el aviso debe indicarse el nombre y la dirección del Notario donde se hace el trámite.

Solicitud de Anotación Preventiva de Petición de Prescripción Adquisitiva a los Registros Públicos

El Notario solicitará a la respectiva Oficina Registral se inscriba Preventivamente en la respectiva Partida, la Solicitud de Prescripción Adquisitiva recibida.

Colocación de Carteles y Notificaciones

El Notario notificará a:
Titular registral,
Colindantes y
Testigos,
Y colocará carteles en el inmueble objeto de la solicitud de prescripción adquisitiva de dominio.

Acta de Presencia y Toma de Dichos de Colindantes

El Notario se constituirá previa notificación en el inmueble materia de la solicitud, de prescripción extendiendo un acta de presencia, en la que se compruebe la posesión pacífica y pública del solicitante. En dicha acta se consignará la descripción y características del inmueble.
Asimismo el Notario tomará la declaración de quienes se encuentren en los predios colindantes mediante un acta que será leída, aprobada y suscrita por los presentes a su solicitud (no participa el solicitante de la prescripción, es solo el Notario y los colindantes).

Acta de Declaración de Testigos

El Notario se constituirá previa notificación en el domicilio de los testigos con el fin de extender la respectiva acta de declaración.

Oposición a la Prescripción Adquisitiva de Dominio Notarial

Hasta el momento de emitirse el acta notarial que ponga fin al procedimiento, cualquier persona podrá formular oposición a la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio o a la formación de títulos supletorios en trámite.

Entonces pueden darse dos situaciones durante ese intervalo de tiempo:
Que haya oposición de un tercero a la solicitud de prescripción adquisitiva, o
Que no haya oposición.

La oposición debe formularse por escrito ante el notario, quien suspenderá el trámite en el estado en que se encuentre y remitirá lo actuado al Juzgado Especializado en lo Civil de turno de la jurisdicción donde se ubica el inmueble, dentro del tercer día hábil de presentada la oposición.

El Juez, una vez recibido el expediente concederá un plazo judicial, común para ambas partes, para la adecuación del expediente a las exigencias del trámite judicial, tanto de la demanda como de la contestación, y proseguirá el trámite conforme a su procedimiento.

Una vez concluido el proceso judicial y agotadas todas las instancias, el juez notificará al notario con la resolución que pone fin al proceso, para que este prosiga según el sentido de la misma.

Acta de Declaración de Prescripción Adquisitiva de Dominio

Transcurridos treinta (30) días hábiles, desde la fecha de la última publicación, sin que se hubiera interpuesto oposición, el notario levantará un acta donde hará constar la evaluación de las pruebas y los actuados, y declarará la prescripción adquisitiva de dominio a favor del solicitante o dispondrá la formación de títulos supletorios, según sea el caso.

Título de Inscripción de la Prescripción Adquisitiva de Dominio

El título que se ingresara a los registros públicos (SUNARP) pueden ser una de dos, según lo escogido por el solicitante:
Escritura Publica: Si el solicitante opto por elevar a escritura pública la solicitud, se insertarán a la misma los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el Notario consideren necesarios, acompañándose al Registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado.
Formulario Registral: Si el solicitante opta solo por presentar el Formulario Registral, este es título suficiente y será calificado. El Notario archivará los actuados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.

Aclaración: Si se optó por regularizar una edificación en el mismo trámite, el Notario presentará copias certificadas de los planos -así lo establece la Ley Nº 27157-.

Ambas casos son título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y la cancelación del asiento registral a favor del antiguo propietario.

REQUISITOS Y PROHIBICIONES DE LOS TESTIGOS EN LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO EN GENERAL

Los testigos deben domiciliar en la provincia donde se encuentra el predio materia de prescripción y acorde con el art. 224 del Código Procesal Civil, los testigos deberán declarar si son parientes, cónyuges o concubinas del solicitante, si tiene amistad o enemistad con él o interés en el resultado del proceso, si tiene vínculo laboral con él o es su deudor o acreedor.

Prohibiciones para ser testigos según el Artículo 229 del CPC.
El absolutamente incapaz, salvo lo dispuesto en el Artículo 222 del CPC;
El que ha sido condenado por algún delito que a criterio del Juez afecte su idoneidad;
El pariente dentro del cuarto grado de consanguinidad o tercero de afinidad, el cónyuge o concubino, salvo en asuntos de derecho de familia o que lo proponga la parte contraria;
El que tenga interés, directo o indirecto, en el resultado del proceso; y,
El Juez y el auxiliar de justicia, en el proceso que conocen.

Artículo 222 del CPC.- Toda persona capaz tiene el deber de declarar como testigo, si no tuviera excusa o no estuviera prohibida de hacerlo. Los menores de dieciocho años pueden declarar solo en los casos permitidos por la ley.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO VÍA JUDICIAL

La prescripción adquisitiva de dominio por la vía judicial es aquella que se obtiene en sede judicial. Para esto la normativa en el Perú ha establecido que tanto la prescripción adquisitiva como el titulo supletorio se tramitan como procesos abreviados.

Como en la vía notarial, hay que hacer un expediente técnico-legal. El costo se entiende que es mucho menor al costo al que cobra un notario, pero el tiempo tambien es relativamente mayor, mucho depende de, ademas de la carga procesal, de las pruebas y la respuesta de la parte emplazada.

Lo recomendables es contratar a un profesional para vea todo de principio a fin, sin embargo, dejaremos algunos criterios y conceptos tipicos del procedimiento de prescripción adqusitiva de dominio que naturalmente es visto en sede judicial.

Declaración judicial de prescripción adquisitiva
En efecto el Codigo Civil establece claramente en su articulo 952 que “Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario”. Y complementa que el derecho de propiedad del demandante (en caso proceda con éxito su demanda) podrá ser materia de registro en el registro respectivo (registro de predios en el caso de inmuebles que es lo que en este sitio web desarrollamos), contando para ello con que la sentencia judicial es título suficiente para la inscripción de la propiedad, ha esto se le llama Declaración judicial de prescripción adquisitiva pero es muy importante que se tenga muy presente las formalidades que informaremos a continuación.

Demandas Civiles de Título supletorio y Prescripción Adquisitiva de Dominio
Se tramitan como proceso abreviado las demanda que formulan:
El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a éste, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del título de propiedad correspondiente;
El poseedor para que se le declare propietario por prescripción; y
El propietario o poseedor para que se rectifiquen el área o los linderos, o para que se limiten éstos mediante deslinde.
Este proceso sólo se impulsará a pedido de parte.
Artículo 504 CPC
1.2 Demanda Civil de Prescripción Adquisitiva como proceso contencioso abreviado
El Código Procesal Civil (CPC) establece que es atendible la demanda de prescripción por la vía procedimental de Asunto Contencioso Abreviado (al igual que la de titulo supletorio). Articulo 486 del CPC

Asimismo son jueces y juzgados competentes para conocer el proceso abreviado de prescripción adquisitiva y titulo supletorio:
-Los Jueces Civiles, cuando la cuantía de la pretensión supere las quinientas Unidades de Referencia Procesal*; y,
-Los Jueces de Paz Letrados, cuando la cuantía de la pretensión es mayor de cien y hasta quinientas Unidades de Referencia Procesal. Artículo 488 del CPC.

En la procedimiento judicial de Prescripción Adquisitiva no procede la reconvención.

Sobre la Unidad de Referencia Procesal (URP):
De acuerdo a la Primera Disposición Complementaria Única del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial, para los efectos de fijación de cuantías, tasas, aranceles y multas previstas en la ley o las establecidas en la legislación procesal especial, se debe aplicar la Unidad de Referencia Procesal (URP), correspondiendo al órgano de gobierno y gestión del Poder Judicial fijar al inicio de cada año judicial el monto de la Unidad de Referencia Procesal, monto que año a año ha sido determinado en un 10% de la Unidad Impositiva Tributaria (UIT).
El numeral 16) del artículo 139º de la Constitución Política del Perú, declara como principio de la función jurisdiccional la gratuidad de la administración de justicia; y de la defensa gratuita para las personas de escasos recursos; y, para todos, en los casos que la ley señala.
El Congreso de la República a través de la Ley Nº 26846 determinó los principios que sustentan el pago de Tasas Judiciales; asimismo, el artículo VIII del Título Preliminar del Código Procesal Civil establece la gratuidad del acceso al servicio de justicia, sin perjuicio del pago de costos, costas y multas establecidas en el referido Código y disposiciones administrativas del Poder Judicial.

Requisitos para Prescripción Adquisitiva de Dominio vía judicial
Requisitos especiales:
Se indicará el tiempo de la posesión del demandante y la de sus causantes.
Fecha y forma de adquisición.
La persona que, de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien.
Cuando corresponda, los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.
Planos de ubicación y perimétricos con coordenadas UTM, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal.
Memoria descriptiva de las edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal.
Certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien.
Comprobantes de pago de los tributos municipales que afecten al bien.
Copia literal de los asientos respectivos de los últimos diez años, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco años si se trata de inmuebles rústicos o bienes muebles, o certificación que acredite que los bienes no se encuentran inscritos (Certificado de la Búsqueda Catastral del inmueble expedido por los Registros Públicos).
Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estime pertinentes.
Tratándose de deslinde se ofrecerá como prueba, además, la inspección judicial del predio.
Los demás requisitos dispuestos en los artículos 424 y 425 del Código Civil Procesal.
Artículo 505 CPC.
Plazos legales del procedimiento abreviado de prescripción adquisitiva
Los plazos máximos aplicables a este proceso son:
Tres días para interponer tachas u oposiciones a los medios probatorios, contados desde la notificación de las resoluciones que los tienen por ofrecidos.
Tres días para absolver las tachas u oposiciones.
Cinco días para interponer excepciones o defensas previas, contados desde la notificación de la demanda.
Cinco días para absolver el traslado de las excepciones o defensas previas.
Diez días para contestar la demanda.
Cinco días para ofrecer medios probatorios si en la contestación se invocan hechos no expuestos en la demanda, conforme al Artículo 440 del CPC.
Diez días para la expedición del auto de saneamiento contados desde el vencimiento del plazo para contestar la demanda.
Veinte días para la realización de la audiencia de pruebas, conforme al segundo párrafo del Artículo 471.
Cinco días para la realización de las audiencias especial y complementaria, de ser el caso.
Veinticinco días para expedir sentencia, conforme al Artículo 211 del CPC.
Cinco días para apelar la sentencia, conforme al Artículo 373 del CPC.
Artículo 491 del CPC.

Para los casos de demandado indeterminado o incierto o con domicilio o residencia ignorados, el plazo especial del emplazamiento será de treinta y cuarenta y cinco días.

Notificación y Emplazamiento judicial en la Demanda de Prescripción Adquisitiva de Dominio
Aunque se conozcan el nombre y domicilio del demandado o demandados y, en su caso, de los colindantes, en el auto admisorio de la demanda el Juez dispondrá que el extracto de la misma se publique por tres veces, con intervalo de tres días, en la forma prevista en los Artículos 167 y 168 del CPC.
Artículo 506 CPC.
4.1 Notificación por radiodifusión
Para los casos de demandado indeterminado o incierto o con domicilio o residencia ignorados, y cuando se trate de predios rústicos, se efectuará asimismo notificación por radiodifusión por cinco días consecutivos como dispone el Artículo 169 del CPC.
Artículo 506 CPC.
4.2 Intervención del Ministerio Público
Se solicitará dictamen del Ministerio Público antes de pronunciar sentencia en los siguientes casos:
En los casos de demandado indeterminado o incierto o con domicilio o residencia ignorados, y cuando se trate de predios rústico.
Cuando el emplazado haya sido declarado en rebeldía.
El dictamen será expedido dentro de diez días, bajo responsabilidad.
Artículo 507 CPC.
Cuando el dictamen del Ministerio Público fuera contrario a la pretensión demandada y la sentencia que ampara la demanda no fuese apelada, se elevará en consulta a la Corte Superior.
Artículo 508 CPC.
4.3 Apelación en el procedimiento abreviado de prescripción adquisitiva
Tendrá efecto suspensivo:
La apelación de la resolución que declara improcedente la demanda,
La que declara la invalidez de la relación procesal con carácter insubsanable,
La que declara fundada una excepción o defensa previa y de la sentencia.

Sin efecto suspensivo:
Todas las demás apelaciones.

Ademas, tendrán la calidad de diferidas, salvo que el Juez decida su trámite inmediato, mediante resolución debidamente motivada.

Artículo 494 delCPC.

Resolución de Prescripción Adquisitiva de Dominio y su inscripción en SUNARP
Cuando el proceso culmine y el demandante logre un resultado favorable en última instancia, debe asegurarse de lo siguiente a fin de inscribir su derecho de propiedad en los registros públicos:
Solicitar el parte judicial el cual contendrá la resolución en la cual se ordena la inmatriculación (ver titulo supletorio) o la transferencia de propiedad.
Contar con resolución que declare consentida o ejecutoriada la sentencia.
El parte judicial deberá contener el oficio del juez.
El parte judicial deberá contener las copias certificadas por auxiliar jurisdiccional de la sentencia.

El parte judicial con todos las seguridades advertidas, constituye titulo suficiente para ser calificado en la SUNARP.
Plazo para la calificación: 15 días hábiles en promedio, contados a partir del día hábil siguiente de la presentación de la solicitud.